OVK besiktning för din bostadsrätt

Som styrelse i en bostadsrättsförening har ni ansvar för att ventilationssystemet kontrolleras enligt gällande krav. Denna webbplats samlar praktisk information om hur ni går tillväga för att boka och genomföra en obligatorisk ventilationskontroll (OVK) – och vad som krävs för att uppfylla föreskrifterna.

Vi har sammanställt innehållet med fokus på flerbostadshus och föreningsdrivna fastigheter i Västra Götalands och Hallands län. Här hittar ni både svar på vanliga frågor, information om vad som kontrolleras, och möjlighet att begära offert. Målet är att underlätta styrelsens arbete med OVK, så att ni spar tid och undviker onödiga missförstånd i kontakten med kommunen.

Begär offert E‑posta Ring

Gäller OVK din bostadsrätt?

Ja, om fastigheten har ett ventilationssystem som omfattas av kravet på återkommande funktionskontroll. Det är föreningen – inte de boende – som ansvarar för att boka OVK enligt intervallen i Plan- och byggförordningen. Reglerna gäller även om fastigheten har individuella lägenhetsaggregat, så länge ventilationen räknas som gemensam för byggnaden.

Det enda undantaget i flerbostadshus är radhus där varje lägenhet har helt separat ventilation som nås inifrån respektive bostad, och där varje hushåll har eget trapphus eller ingång direkt utifrån. I sådana fall bedöms ventilationen som enskild och omfattas inte av återkommande OVK.

Besiktningsintervallen styrs av ventilationstyp:

Om ni är osäkra på när senaste OVK gjordes, kan byggnadsnämnden i er kommun ge besked – de registrerar alla inkomna protokoll och kan bekräfta datumet för senaste kontroll.

Vad kostar en OVK-besiktning?

Kostnaden för en obligatorisk ventilationskontroll (OVK) i en bostadsrättsförening beror på fastighetens storlek, systemtyp och praktiska förutsättningar för besiktningen. Det handlar inte bara om antal lägenheter, utan även om hur tillträde ordnas, hur ventilationen är dokumenterad, och vilka insatser som krävs inför själva kontrollen.

Besiktningen är en lagreglerad process enligt Plan- och bygglag (2010:900), Plan- och byggförordning (2011:338) samt Boverkets föreskrifter BFS 2011:16 (OVK 1) och BFS 2012:7 (OVKAR). Den måste planeras så att samtliga boende informeras i god tid, tillträde samordnas och kontrollanten får åtkomst till alla relevanta delar av ventilationssystemet – i lägenheter, trapphus och gemensamma utrymmen. En OVK där tillträde saknas i flera lägenheter kan behöva kompletteras i efterhand, vilket påverkar både kostnad och tidsåtgång.

Efter genomförd kontroll lämnas ett formellt protokoll till föreningen. Om brister upptäcks, ska dessa åtgärdas innan besiktningen kan godkännas. Om besiktningen blir underkänd, ska protokollet enligt lag skickas till kommunens byggnadsnämnd (PBF 5 kap. 5 §).

Vill ni få en indikation på vad OVK kan kosta i just er förening? Använd gärna vårt formulär för offertförfrågan – ni kan komplettera med fler uppgifter senare om något skulle saknas.

Bättre inomhusmiljö i fastigheten

Ventilationssystemets funktion påverkar direkt hur inomhusmiljön upplevs av de boende. Vid en OVK kontrolleras att systemet uppfyller kraven för luftflöden, luftombyte och funktion – i enlighet med vad som gällde vid installationstillfället. Syftet är att säkerställa en fungerande ventilation som inte medför risk för hälsa eller fuktskador.

Vanliga brister som dokumenteras vid besiktning är otillräcklig frånluft i kök eller våtrum, don som är felaktigt injusterade, bristfällig filtrering eller störningar i luftvägarna. Sådana fel kan leda till låg luftomsättning, luktvandring mellan lägenheter, eller i vissa fall fuktrisker om varm och fuktig inomhusluft tränger ut i väggar eller vind.

I varje OVK görs även en bedömning om energibesparande åtgärder är möjliga utan att försämra inomhusklimatet. Det kan till exempel handla om injustering av flöden, byte av fläktar med låg verkningsgrad, förbättrad styrning eller behovsanpassad ventilation. Dessa förbättringsförslag dokumenteras i protokollet och kan utgöra ett viktigt underlag i föreningens drift- och underhållsplanering.

Vad händer om OVK inte utförs?

Enligt Plan- och byggförordningen ska ett exemplar av varje OVK-protokoll skickas till kommunens byggnadsnämnd. Det är funktionskontrollanten som ansvarar för detta, oavsett om protokollet är godkänt eller underkänt. Protokollet används som underlag för kommunens tillsyn.

Om en förening inte kan visa upp ett godkänt OVK-protokoll vid tillsyn, kan byggnadsnämnden utfärda ett föreläggande. Det kan till exempel ske om kommunen inte fått in ett nytt godkänt protokoll inom skälig tid efter en underkänd kontroll.

För att undvika förseningar och fel bör styrelsen säkerställa att alla OVK-protokoll förvaras centralt i föreningens dokumentation – och att åtgärder efter underkänd besiktning följs upp i tid.

Vanliga brister vid OVK

Vid OVK dokumenteras alla brister som upptäcks under kontrollen. Vissa avvikelser kan göra att systemet underkänns, medan andra endast noteras som rekommendationer. En underkänd besiktning kräver alltid åtgärder innan ett godkänt protokoll kan utfärdas.

Vanliga funktionsbrister är till exempel:

• För låga luftflöden jämfört med projekterade värden
• Frånluft saknas i kök, badrum eller våtutrymmen
• Ventilationsdon som byggts in, pluggats igen eller är felaktigt inställda
• Direktkopplade spisfläktar i självdragssystem – vanligt efter renoveringar
• Avsaknad av överluftsdon
• Fläktar eller aggregat som inte startar eller ger för svagt flöde

Exempel på mindre avvikelser som inte leder till underkännande:

• Lätta dammbeläggningar i don eller kanaler och som inte minskar flödet nämnvärt.
• Förorenade filter som fortfarande fungerar – men bör bytas
• Smärre avvikelser i dokumentationen

Bedömningen görs alltid av en certifierad funktionskontrollant och dokumenteras i protokollet. Om anläggningen inte uppfyller kraven lämnas tydliga åtgärdsförslag. När bristerna är rättade kan ett nytt godkänt protokoll utfärdas.

Ventilation och energianvändning vid OVK

Vid varje återkommande OVK ska det enligt 5 kap. 2 § plan- och byggförordningen kontrolleras om ventilationssystemet kan drivas mer energieffektivt utan att luftkvaliteten försämras. Detta innebär inte att kontrollanten gör en energianalys, men att det i samband med besiktningen ska bedömas om det finns uppenbara brister som påverkar energianvändningen – till exempel dålig injustering eller saknad värmeåtervinning.

Syftet är att fastighetsägaren ska få information om möjliga förbättringar, så att ventilationen både uppfyller kraven och fungerar med rimlig energianvändning. Det är en del av den samlade funktionsbedömningen i OVK-protokollet. Eventuella förslag anges som kommentarer – inte som krav eller förelägganden.

För bostadsrättsföreningar är detta ofta en viktig del i planeringen av framtida åtgärder, särskilt i samband med underhåll eller energieffektivisering av byggnaden som helhet. Informationen från OVK kan även användas som underlag i energideklarationen.

Visa hela processen i text

Begär offert E‑posta Ring

Vi är lokaliserade i Krokslätt, på gränsen mellan Göteborg och Mölndal.

Våra besiktningsmän är certifierade av Kiwa Inspecta AB och dessa är i sin tur ackrediterade av Swedac.